[민사] 주택 임대차계약과 존속기간, 계약 해지 및 관련 사례 / 법무법인 판심

 

법무법인 판심 문유진 민사변호사

 

안녕하세요
법무법인 판심 문유진 민사변호사입니다.

 

부동산 관련 소송을 하다 보면 주택 임대차계약으로 인한 소송의 비율이 압도적으로 높습니다. 주로 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 사이에 여러 가지 이유로 인해 분쟁이 종종 발생하고 있는데요, 집과 관련된 일인 만큼 큰 고민과 어려움이 따르는 편입니다.

집값이 크게 뛰면서 내 집 마련에 대한 꿈이 점점 어려워지게 된 것이 현실입니다. 결국 대부분의 사람들이 집을 구매하기 전 월세나 전세를 이용한 임대차계약을 체결하고 살게 되어 그 비중이 늘어나고 있는데 이런 상황 속에서 임차인과 임대인 사이에서 나타나는 다양할 갈등을 겪게 되는 것입니다. 그중에서 가장 많이 발생하는 것이 바로 주택임대차 계약 기간에 따른 해지와 관련된 문제인데요. 오늘은 법무법인 판심 문유진 민사변호사와 이런 주택 임대차계약기간과 그 기간에 따른 계약해지에 대한 개념과 사례에 대해서 알아보겠습니다.

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주택 임대차기간은 어떻게 정해지나요?

우선 주택의 경우 민법 제619조에서 단기임대차의 경우에 대한 임대차기간만을 규정한 것과는 다르게 주택임대차보호법에서 주택임대차의 최단기간에 대한 특칙을 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 '임대차기간 등' 규정을 보면 임차인의 보호를 위한 규정으로 기간이 정해지지 않은 경우 임차인이 그 유효를 주장하였을 때 이를 거부할 이유가 없으므로, 임차인은 민법 제835조에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 보고 있습니다(다수설).

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

주택 임대차기간을 2년 이상으로 정한 경우, 원칙적으로 기간이 만료되거나. 합의해지 또는 법정해지가 되지 않는 한 임대차는 종료되지 않습니다. 또한 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속한 것으로 보고 있는데요, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 그 정산을 위하여 일종의 법정임대차관계가 여전히 존속한다는 의미로 임차인이 계속 거주하는 한 차임지급의무를 부담하나, 거주하지 않고 이사한 경우에는 차임지급의무를 부담하지 않게 됩니다. 이 점에서 계약기간 중이면 거주 여부를 불문하고 차임을 지급하는 본래의 임대차관계와는 확연하게 다릅니다.

그렇다면 임대차계약기간 해지에 따른 각 사례와 함께 알아보도록 하겠습니다.

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사 례 1. 주택임대차기간 만료 전 월 차임지급을 거절하는 임차인의 경우

주택의 임차인이 약정기간 1년으로 임대차계약 체결 후 6개월이 경과한 시점에서 임차인의 개인적 사유로 임대인에게 일방적으로 임대차해지를 요구하며 보증금의 반환 및 월 차임지급을 거절하고 있습니다. 이 경우 임대인은 임치인의 계약해지 요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있는지 즉 임차인의 사정에 의한 것이므로 새로운 임차인이 정해지고 그때 보증금을 반환해도 되는지 알고 싶습니다. 임차인이 월 차임지급을 거절할 경우 차임연체가 2기 이상인 경우 임대인은 차임연체를 이유로 계약 해지할 수 있을까요?

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주택 임대차계약을 체결하면서 명시적으로 임대차 계약기간을 1년으로 정한 이상, 임차인이 임대차계약 존속 중에 임의로 임대차계악을 일방적으로 해지할 수는 없습니다(만약, 임대인에게 어떤 귀책사유가 있어 임대차관계를 존속할 수 없는 등 해지사유가 있으면 가능합니다). 이 같은 상황에서 임차인이 월차임 지급을 거절하는 경우. 임대인으로서는 2기 차임 연체를 이유로 임대차계악을 해지할 수 있고, 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

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사 례 2. 특약으로 임대차 기간을 2년 미만으로 했을 경우

임차인이 작년 11월에 입주하였는데 본인의 사정에 의해 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 자기도 전세를 살고 있기 때문에 새로 전세를 놓으면 계속 날짜가 엇갈려 본인의 집에 들어올 수 없다고 난색을 표합니다. 이 경우 새로운 임차인과 계약을 하면서 특약사항에 임대기간을 2년 미만으로 적는다 해도 나중에 임차인이 임대차보호법에 의해 2년을 주장할까 걱정이 됩니다. 당사자가 특약으로 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우 효력이 있을까요?

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주택임대차보호법 제10조는 "이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."라고 규정하고 있습니다. 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정으로 원칙적으로 임대인과 임차인 사이에 2년 미만으로 약정을 했다고 하더라도 그 약정은 무효입니다. 다만 위 조항에서 보듯이 '임차인에게 불리한' 약정이 효력이 없다고 규정하고 있으므로 역으로 임차인에게 불리하지 않은' 악정은 효력이 있는데요, '임차인에게 불리하지 않은 예로는 가령, 임대차기간을 단기로 하는 대가로 보증금을 낮게 책정한다든지 하는 경우를 들 수 있습니다. 무엇보다 이러한 사항에 대해서는 임대차계약 체결 시 명기하여 후에 분쟁의 소지를 미연에 방지하는 것이 좋습니다.

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사 례 3. 임차 지급을 하지 않고 연락이 두절된 임차인의 경우

임대차 기간만료가 얼마 남지 않았는데 임차인은 핸드폰도 불통이고 동거인만 거주하고 있습니다. 내용증명도 발송하였으나 반송됩니다. 명도를 하려면 어떻게 해야 하나요?

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임대인은 임차인에게 임대차기간 만료 1개월 전에 계약 종료 의사를 통지하면 됩니다. 다만 임차인이 소재불명이어서 통지할 수 없으면 일단 동거인에게 통지를 하면 되는데요, 이 경우 임차인 자신의 의사에 기한 소재불명이므로 임차인의 귀책사유라고 할 것이므로 송달불능이라고 하더라도 계약 종료의 효력이 발생합니다. 다만 동거인이 퇴거하지 아니하는 경우가 문제 됩니다. 이런 경우에는 소송으로 영도를 청구할 수밖에 없습니다.

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임대차계약기간에 따른 분쟁, 법무법인 판심 문유진 민사변호사의 도움이 필요하다면?

이처럼 임대차계약기간과 관련된 분쟁은 여러 유형으로 발생되고 일반인이 쉽게 다루기 어려운 문제들로 구성되는 경우가 많기 때문에 법률전문가의 법적조력이 반드시 필요한 문제입니다.

법무법인 판심은 문유진 민사변호사와 검찰 출신 변호사, 서울대 법대 출신 변호사 등과 함께 의뢰인에게 명쾌한 해결책을 제시할 수 있도록 도움드리고 있습니다. 이와 관련된 소송으로 어려움을 겪고 계시다면 주저하지 말고 연락 주세요.

 

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