[부동산] 상가임대차 권리금반환, 어떻게 청구해야 할까요? / 법무법인 판심

 

법무법인 판심 문유진 민사전문변호사

안녕하세요.
법무법인 판심 민사전문변호사 문유진 입니다.

코로나로 잠잠했던 외식문화가 다시 활발하게 움직이기 시작하면서 이곳저곳에 새로운 음식점이 생겨나고 있습니다. 법무법인 판심에서는 얼마 전 새롭게 개업하는 대형 프랜차이즈 식당에 대해 법률자문을 진행했었는데요, 상담을 진행하면서 권리금 회수와 관련하여 여러 가지 법적조언을 드린 적이 있습니다.

권리금 회수와 관련하여 분쟁이나 소송 등 피해사례에 대해서 공식적으로 통계된 적은 없지만, 소상공인의 사업체와 임차비율, 권리금 금액을 대략적으로 파악했을 시에 그 규모는 약 1조원이 넘는 것으로 추정되고 있는데요, 대부분의 피해사례의 경우 임대인이 갱신거절 후에 임차인이 조성한 영업가치를 이용하여 직접 영업을 하면서 권리금을 지급해주지 않거나, 임차인에게 과도한 임대료를 요구하여 기존에 있던 임차인을 퇴거시키고 그 자리에 새로운 임차인을 들이면서 직접 권리금을 받아 권리금 회수를 방해하는 등의 사례가 있습니다. 오늘은 법무법인 판심 문유진 민사전문변호사와 함께 상가 권리금 소송과 그 사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

---

권리금과 권리금 계약?

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품ㆍ거래처ㆍ신용ㆍ영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.

상가건물 임대차보호법
제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

즉, 권리금은 영업을 하는 가게에서 흔히 존재하는 것으로서 가게를 양수하는 양수인이 양수받은 가게가 장사가 잘되어 돈을 벌 것이라는 기대감에 지급하는 돈으로 이는 관행에 따라 거래 당사자 간의 흥정에 따라 달라지는 경향이 많습니다.

---

---

권리금 산정기준(국토부 고시)

권리금의 평가는 유형적 재산가액과 무형적 재산가액의 합으로 이루어집니다. 유형적 재산인 시설비, 비품 등에 대해서는 구입원가에서 감가 상각하여 평가하거나, 중고거래가격으로 평가하는데요, 예를 들어 치킨을 파는 식당의 경우 튀김기, 개수대, 테이블, 식기, 인테리어 등을 말할 수 있습니다. 무형적 재산은 임대차 계약 종료 시점의 영업이익, 인근 점포의 권리금 수준을 고려하여 평가하는데요, 주로 고려되는 요소로는 매출액, 고객수, 인지도 등을 기반으로 향후 창출이 기대되는 수익 등이 있습니다.

또한, 권리금은 그 특성에 따라 다음과 같은 4가지 유형으로 구분됩니다.

1. 바닥권리금

장소적 이익(점포위치나 상권 등)을 토대로 형성되는 권리금으로 창업을 할 때 일정 수준의 매출이 발생할 것이라는 전제하에 받게 되는 것으로 보통 신규점포에서 요구되기도 하며, 지역 권리금이라고 부르기도 합니다.

---

2. 영업권리금

점포의 무형자산(영업노하우나 거래처 등)의 대가로 지급하는 권리금입니다. 보통 상가를 인수하는 양수인이 기존 상가 임차인이 영업하던 사업체(식당, 학원 등)를 인수한 뒤 그 사업체의 단골고객과 영업비법을 전수받은 경우에 인정되는데 편으로, 이러한 영업권리금은 통상적으로 양도 시점부터 6 ~ 12개월 동안 발생하는 평균 매출 수익을 기준으로 정해지는 편입니다.

---

3. 시설권리금

영업시설, 비품 등 유형자산을 가게와 같이 그대로 인수할 경우 그 대가로 지급하는 권리금을 말합니다. 시설권리금에는 인테리어, 간판, 기재자 등이 포함되는데 이리한 시설권리금은 금액은 1년 단위로 보통 30%씩 비용을 감가하는 것이 관례이고, 3년이 지난 시설물이나 집기 등은 권리금 산정에서 제외되는 편입니다.

---

4. 이익권리금

영업허가권을 같이 거래하면서 그에 대한 대가로 지급하는 권리금으로 주로 기존 상가 임차인과 새로운 임차인 사이의 사업 연속성이 있을 매 발생하는 권리금입니다. 보통 상가 임차시에 영업권리금과 이익권리금을 분리하지 않고 거래하는 경우가 많았는데, 권리금에 관한 법률이 개정되면서 새롭게 구분된 권리금의 유형입니다.

권리금 반환과 관련된 사례와 함께 확인해보겠습니다-

---

 

자세한 내용은 유튜브 링크를 클릭해주세요!

---

사 례 1.

임차인이 임대차계약 체결 당시 지급한 권리금이 있어야만 임대차 종료 시 권리금 보호를 받을 수 있는 것일까요?

---

임차인이 임대차계약 체결 당시 전 임차인에게 '권리금'을 지급하지 않았다고 하더라도 임대차기간 동안 설치한 영업시설이나 비품 등 임차인의 노력으로 형성된 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치가 임대차 종료시까지 남아 있다면 권리금 보호 조항의 적용을 받을 수 있습니다. 이런 경우 임대인은 양차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 될 의무를 부담하고, 이를 위반했을 경우 손해배상책임을 질수 있습니다.

---

---

사 례 2.

저는 임차인이었던 A로부터 가게를 인수하고 소유자인 B와 임대차계약을 체결하면서 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 가게를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.’라고 특약사항에 기재하였습니다. 이런 경우 임대차계약기간이 만료되면 B에게 권리금 지급을 청구할 수 있을까요?

---

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 권리금은 토지나 건물의 사용ㆍ수익의 대가로서 자급되는 차임과는 전혀 상관 없는 별개의 것이며. 그 금액이 차임 이상의 막대한 금액으로 지급되는 경우가 많습니다. 판례에 따르면 이런 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있는지 여부에 대해 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다(대법원 2000다26326).

 

그러나 위 사례와 같이 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여 판례는 "임대차계약서상의 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.'라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약 갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 불 수 없다."라고 하였으며, "당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다'라고 하면서 ‘통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급 받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이리는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수의 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다."라고 한 바 있습니다(대법원 2000다4517).

 

따라서 위 사안에서도 단순히 임대차계약기간이 만료되었다는 이유만으로 B에게 권리금 반환을 청구할 수는 없을 것이지만, B가 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도 청구하는 경우에만 B에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다. 또한, 판례가 "임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 히는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다."라고 하였음을 유의하여야 합니다(대법원 93다62119).

---

---

상가건물 권리금반환소송, 권리금반환청구는
법무법인 판심 문유진 민사전문변호사의 도움과 함께 해결해야 합니다.

상가건물 권리금 반환소송은 일반적인 부동산소송과 다르게 경험이 있고 해당 사건에 대해 면밀하게 파악할 수 있는 법률전문가의 도움이 반드시 필요합니다. 법무법인 판심은 문유진 민사전문변호사와 함께 검사출신 변호사, 서울대 법대 출신 변호사 등 여러 곳에서 최고의 엘리트들이 모인 로펌으로 그동안의 경험을 토대로 의뢰인에게 최선의 만족을 드리려 항상 노력하고 있습니다. 상가 임대차, 권리금 반환 소송과 관련된 문제는 법무법인 판심로 부담 없이 연락 주세요.

---

법무법인 판심 사무실 전경

 

성범죄, 아동학대 전담재판부 판사
부패범죄(횡령, 배임, 사기) 전담재판부 판사
교통 전담재판부 판사
전) 수원지방법원 전주지방법원 판사
전) 서울 00 초등학교 학교폭력위원
과학고 조기졸업, 카이스트 진학, 서울대 법대 졸업
민사전문 변호사
법무법인 판심 문유진 대표 변호사

 

 

---

---

상가임대차보호법 / 권리금 / 상가권리금 / 상가양도양수 / 권리금소송 / 권리금계약서 / 부동산전문변호사 / 상가명도소송 / 상가권리금계약서 / 권리금회수방해 / 상가권리금소송 / 바닥권리금 / 권리금반환